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未按约定使用房屋 会怎样?
2017-05-25 10:08:55    来源:天津日报    查看评论   订阅中工手机报   下载中工云信

  案例:

  2010年6月,老韩与小张签订《房屋租赁合同》,老韩将自家一楼小院的三间平房租给了小张,合同约定的租赁用途为白酒销售。合同签订后,小张支付定金并预付租金后老韩交付了房屋。

  半年后,小张为降低经营成本,在租赁的平房内自行加装了高温酿酒设备,将自己酿造的白酒对外销售。酿酒过程中产生的噪声及呛鼻难闻的气味,引发周围邻居的严重不满,老韩因此受到周边邻居的指责。于是老韩要求小张拆除酿造设备,未果。后经邻居举报,工商部门以无证生产将小张的“酿酒作坊”予以查封。小张虽停止了生产,但长期占据租赁房屋,拒不搬出。老韩找到工商局,工商局讲他与小张之间的租房合同纠纷,只能由法院解决。老韩只得将小张诉至法院,要求解除租赁合同,支付拖欠的房租。

  法庭审理中,原告老韩认为小张擅自改变租赁房屋用途,由白酒销售变成白酒酿造,酿造过程产生剧烈噪声及呛鼻气味,严重妨碍了自己及周边邻居的正常生活,被告已被工商部门查封,但依然占据房屋,拒不交租。被告小张认为,自己支付租金,取得房屋使用权,酿酒行为与合同约定的白酒销售用途相关联;工商部门查处的是经营行为,与租赁合同无关,现《房屋租赁合同》期限尚未届满,老韩无权解除合同。

  法院经审理认为,被告应按合同约定的用途使用租赁房屋。本案合同约定的租赁房屋使用用途是销售白酒,并不包括白酒酿造,被告小张的酿酒行为与合同约定用途明显不符,显系违约使用租赁房屋行为。另外,被告未取得相关生产许可,酿酒过程产生的噪声及气味,对租赁房屋及周围环境产生影响,违反了相关《产品质量法》《环境保护法》等法律及行政法规的强制性规定,故判令解除租赁合同、支付拖欠的房租。

  律师说法:

  本案争议焦点在于小张改变房屋的用途后老韩是否拥有租赁合同的解除权。

  首先,租赁合同中约定的房屋使用用途为白酒销售,而小张私自更改租赁用途,确实存在违约行为,但是小张的上述违约行为并不必然造成老韩具有合同解除权,《合同法》第219条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”也就是说依法解除合同的条件须同时满足承租人违反合同约定用途和对于出租人造成损失,出租人才拥有合同解除权。

  其次,小张酿酒行为属典型的无证生产行为,违反了相关《产品质量法》《环境保护法》等法律及行政法规的强制性规定;加之酒精具有的腐蚀性、易燃性,增加了承租房屋的火灾隐患,对于租赁房屋及周围环境造成影响,对于出租人的权益造成了损害,老韩作为出租房屋的所有权人,对于可能妨害物权安全的行为,可以请求消除危险并要求解除合同。

  在此,律师提示广大读者,在订立租赁合同时一定要根据房屋的性质、结构及周边环境等,依法合规具体明确出租房屋的使用用途,既不能违法、违规将住宅用于商用或经营性、生产性用房,也不能擅自改变合同约定的使用用途。租赁双方应根据自己的房屋情况或实际需求选择合同相对人,细化合同条款,必要时咨询专业人员,避免不必要的民事争议和经济损失。(吕晶 王梁)(九河律师事务所)

[责任编辑:实习生 刘英杰]
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